第一期| 买房之前，为啥要关注土拍？

时间： 2022-10-26 00:11     

【Fang不胜房·买房不惑100问】栏目致力于解答100个关于买房的困惑。第一期-买房之前，为啥要关注土拍？文末附海报，赶快放入你的收藏夹！

一、土拍，房地产市场的风向标

土拍，可简单理解为“卖地”。未来一年，这个城市，哪里有房？卖多少钱？规划如何？土拍结果告诉你。

买房不要只关注地段和目前的价格，从自住型购房角度来看，买房时间、金钱成本和周边配套、区域发展前景是核心务实需求，关注土拍可以提前做到心中有数儿。

引用一个很常见的面包理论，如果新房房价是出售时的面包价格，楼面地价就相当于做面包使用的面粉价格。

新房售价=楼面价+建造成本+相关税费+开发利润+…

楼面地价是单位建筑面积平均分摊的土地价格，是房价的主要组成部分之一。一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，楼面价高的房子房价肯定更贵。

二、通过土拍信息可以看到什么？

1）成本量化

金钱成本：房地产市场是一个供求关系市场，通过土拍可粗略预估未来一年整体的新房供应量。价格由供求关系决定，由此大致推断新二手房市场价格变化趋势。

时间成本：从拿地到开盘，各房企的时间周期并不固定。提前锁定一些“明星地块”，更利于掌握买房先机。不是所有好项目都等人的，热门项目都要靠“抢”。另有项目并不是拿地后能迅速推出，能不能等也要算一笔时间账。

2）价值量化

前景规划：各地块本身的参数特性，决定了未来规划方向。今年哪些区域供应了较多土地，未来一年大概率房产交易的热门区域就在那里。入住人口带来新的消费需求，从而倒逼商业等周边配套在未来几年内快速发展。

周边配套：通过土拍看几家房企竞拍？实力开发商是否拿地？拿地开发商和品牌物业公司在各自擅长的领域，能为区域带来怎样的升级？买房前，提前学会“把脉”：谁家物业口碑好？谁家户型设计好？谁家园林规划更好？多重因素叠加筛选，综合预判周边配套发展变化。

3、二手房评估

新房市场在一定程度上影响二手房市场。新房套数增加，随着交房入住，板块总人口提升，各类生活消费需求随之增长，推动商业、教育、医疗等各类配套发展迭代，板块内的二手房也被看好。如果已有房，看看家门口的供地成交情况，也能直观评估出区域价值。

三、22城集中供地

为减少市场无序竞争，纠正信息披露随意性、碎片化、不确定等不规范问题，2021年2月，自然资源部发布22个重点城市实施住宅用地“两集中”的政策。

一是集中发布出让公告，原则上每年不超过3次，时间间隔要相对均衡，主要集中在3月、6月、9月左右，地块梳理要科学合理。据不完全统计，今年截至目前已有无锡、南京、苏州、北京、天津等、陆续挂出年内第四批地块相关信息。

二是集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌文件交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应该连续集中完成拍卖活动。

“集中供地”涉及22个城市：

4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；

18个二线城市：天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙。